一、小產權房是什么，什么是小產權房

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉產權房”。
【法律依據】
《土地管理法》第十條，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

引用法規
[1]《土地管理法》 第十條

二、小產權房是什么，購買小產權房好不好，應該注意什么

（一）購買小產權房存在法律風險。根據法律規定，小產權房是不合法的，進而隨之簽訂的買賣合同也是無效的，在這種情況下，法律并不對買賣雙方的利益加以保護。一旦涉及糾紛，或者一旦國家征地拆遷，小產權房的購買者也是無法得到相應的賠償的。當然，后續的辦理過戶手續，甚至申請抵押貸款都是不可能的。這些法律風險要遠遠大于大產權房的法律風險。
（二）購買小產權房存在保值風險。由于小產權房的不合法性，導致了小產權房得不到法律的認可和保護，無法辦理合法的產權手續，這樣就會使購房者在購房后不能合法轉讓過戶，這顯然會對房屋的保值和升值產生很大影響。
（三）購買小產權房存在交付和質量風險。因為小產權房開發過程中開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。再加上開發單位如果是沒有資質，則會對能否按時交付房屋這個環節造成影響，在質量上也存在著很大的風險。

三、小產權房是什么樣的，小產權房有什么特征

1、集體土地建設的房屋。“小產權房”最重要的特點就是在集體土地上開發的房屋，我國現行法律法規規定，農村土地一般歸農村集體所有，如果要在農村集體土地上進行商品房開發并公開向社會銷售，必須先經國家征收，把集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家交納土地出讓金等稅費后，才能進行開發建設。

2、沒有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證、商品房預（銷）售許可證。而“小產權房”由于缺乏國有土地使用證，也就談不上規劃許可證等“四證”。

3、價格便宜。“小產權房”好賣，最主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費、土地出讓金及各種稅費等費用，所以價格低廉。

4、無合法產權。小產權房無法進行房屋產權登記，不能辦理房屋所有權證。城市居民購買“小產權房”，無法在房屋登記機構辦理房屋登記，領取房屋所有權證書。

5、開發違規較多。開發“小產權房”，不像開發商品房那樣嚴格，大多是村或無開發資質的公司自己開發，有的是建設公司開發，也有的是一些單位或個人參與開發，缺乏開發的必備資質和公司營業條件，房屋設計及建筑質量得不到保障。